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伴隨地產(chǎn)大周期向下，經(jīng)濟或已進入“后地產(chǎn)”時代，后續(xù)如何演繹、驅(qū)動來自哪里？中外比較梳理，可供參考。
時代之變：經(jīng)濟或已進入“后地產(chǎn)”時代，亟待培育增長新動能
地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻下降，投資乘數(shù)效應(yīng)的影響已大不如傳統(tǒng)周期。地產(chǎn)投資是傳統(tǒng)周期下經(jīng)濟的重要驅(qū)動之一，鏈條長、乘數(shù)效應(yīng)強，但近年來乘數(shù)效應(yīng)明顯減弱，1單位投資由原來最高拉動2.7單位綜合產(chǎn)出下降至2020年2.1單位綜合產(chǎn)出、2022年大概率進一步下降，使得房地產(chǎn)鏈條占GDP比重或由原來的20%降至當前17%左右。
伴隨地產(chǎn)大周期向下，經(jīng)濟或已進入“后地產(chǎn)”時代，亟待培育、壯大增長新動能。伴隨人口進入負增長、25-44歲主力購房人群增長放緩等，住宅銷售驅(qū)動的地產(chǎn)大周期拐點已現(xiàn)；而結(jié)婚和生育意愿下降等，進一步降低購房需求。經(jīng)濟增長也早開始降低對房地產(chǎn)的依賴、培育新動能，但制造業(yè)、服務(wù)業(yè)等非地產(chǎn)驅(qū)動領(lǐng)域的內(nèi)生動能尚弱。
他山之石：“后地產(chǎn)”時代，海外經(jīng)濟體走出“陣痛”不盡相同
日本經(jīng)濟進入“后地產(chǎn)”時代，經(jīng)歷了“迷失的十年”，后來靠政府需求補位、產(chǎn)業(yè)升級等逐步走出“陣痛”。1991年日本地產(chǎn)泡沫滅，盡管貨幣迅速轉(zhuǎn)向?qū)捤?，但財政擴張滯后等，并沒有遏住資產(chǎn)負債表衰退。經(jīng)濟持續(xù)低迷下，居民消費低迷，政府加大公共投資、政府消費；同時，通過引導技術(shù)創(chuàng)新等培育高端制造，擴大出口競爭優(yōu)勢。
與日本不同，美國注重遏制地產(chǎn)“次生風險”，依靠消費和服務(wù)業(yè)雙輪驅(qū)動走出低迷期。美國經(jīng)濟對地產(chǎn)的依賴度不高，但地產(chǎn)下行周期如80年代初、2007年等，引發(fā)金融風險，政府果斷采取貨幣寬松、財政兜底等措施降低金融風險對實體的沖擊；同時，寬松的貨幣環(huán)境也為居民消費修復、企業(yè)科技創(chuàng)新提供等提供支持，推動經(jīng)濟走出低谷。
海外啟示：遏住次生風險，穩(wěn)定消費基本盤，創(chuàng)新驅(qū)動多極增長
海外經(jīng)驗顯示，順利過渡至“后地產(chǎn)”時代，中短期需遏住地產(chǎn)次生風險、穩(wěn)定消費基本盤，中長期推動創(chuàng)新實現(xiàn)多極增長。遏住地產(chǎn)問題帶來的資產(chǎn)負債表收縮，是進入“后地產(chǎn)”時代的關(guān)鍵一步；當前，中國經(jīng)濟增長對地產(chǎn)依賴已明顯降低，但地方政府、銀行對地產(chǎn)的依賴非常高，如何避免“縮表”非常關(guān)鍵，同時也需穩(wěn)定消費基本盤。中長期來看，通過技術(shù)創(chuàng)新，推動制造業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)多極增長，增強抵抗內(nèi)外部沖擊的能力。
眼下，以新能源為代表的中國制造已開始突破，但還不夠抵補傳統(tǒng)動能的減弱；需要以裝備制造為核心打造多極強勢產(chǎn)業(yè)，并培育和壯大生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。電氣機械、汽車、有色等新能源相關(guān)行業(yè)生產(chǎn)、投資，在過去幾年表現(xiàn)亮眼，但經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展需要構(gòu)建多支柱的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集群；制造業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展離不開生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的支撐，需要加強信息服務(wù)、商業(yè)服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，推動我國服務(wù)業(yè)“走出去”深層次參與全球化分工。風險提示：政策效果不及預期，地緣沖突加劇。
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